Consórcio de imóvel: como funciona na prática, do grupo à escritura

Consórcio de imóvel é um produto simples com fama de complicado, e a fama vem de duas coisas: o vocabulário próprio e a quantidade de gente que vende sem explicar o prazo com honestidade.

Este texto percorre o caminho inteiro, do dia da adesão até a escritura, com o nome certo de cada etapa.

O grupo, a cota e a parcela

Consórcio é uma compra coletiva organizada por uma administradora autorizada e fiscalizada pelo Banco Central. Um grupo de pessoas com objetivo parecido paga parcelas mensais para um fundo comum.

Você adere comprando uma cota, que corresponde ao valor do crédito que pretende usar. A parcela reúne o valor do bem dividido pelo prazo, mais a taxa de administração, o fundo de reserva e, em geral, um seguro que quita o saldo em caso de morte ou invalidez do titular.

Não há juros. Essa é a diferença estrutural em relação ao financiamento, e a comparação completa entre os dois está em quando o consórcio compensa.

A assembleia e as duas formas de ser contemplado

Todo mês o grupo se reúne em assembleia, e nela acontecem as contemplações.

A primeira forma é o sorteio, aberto a todos os consorciados em dia. A segunda é o lance, em que você oferta um valor para antecipar a contemplação, e a maior oferta do mês leva.

Existem formatos de lance que mudam a estratégia. O lance livre é o percentual que você oferece. O lance fixo, quando o grupo o adota, é um percentual predefinido, e havendo empate decide o sorteio entre os empatados. O lance embutido permite usar parte do próprio crédito como oferta, reduzindo a carta final, e é o recurso de quem não tem dinheiro em caixa para ofertar.

O FGTS é a alavanca de quem tem carteira assinada

No consórcio imobiliário, o saldo do FGTS pode ser usado para ofertar lance, para complementar a carta de crédito ou para amortizar parcelas, dentro das regras do fundo.

Para quem tem anos de carteira assinada e um saldo parado, essa costuma ser a forma mais rápida de encurtar a espera, e é o ponto que mais muda o prazo real de contemplação. Vale conferir as condições de uso, que exigem que o imóvel seja residencial, esteja em nome do titular e cumpra os demais requisitos do fundo.

A carta de crédito é dinheiro à vista

Contemplado, você recebe uma carta de crédito, que funciona como pagamento à vista na negociação. Isso costuma render desconto com o vendedor, que recebe o valor de uma vez.

A carta pode comprar imóvel residencial ou comercial, novo ou usado, terreno, e em muitos planos serve para construir, reformar ou quitar financiamento imobiliário que você já tem. Quitar financiamento com carta de consórcio é uma operação bastante usada por quem quer trocar juro bancário por taxa de administração.

O crédito não é liberado direto na sua conta: a administradora paga o vendedor após a análise da documentação e a avaliação do imóvel, com registro da alienação fiduciária em favor do grupo.

Depois de contemplado você continua pagando

Ponto que gera surpresa e precisa estar claro desde o começo.

Receber o imóvel não encerra o contrato. As parcelas restantes continuam até o fim do prazo, agora com o bem já em uso, e o imóvel fica alienado à administradora até a quitação. É o mesmo princípio da alienação em financiamento, com a diferença do custo.

O que perguntar antes de assinar

Cinco perguntas evitam quase todo arrependimento:

• Qual é a taxa de administração total e como ela está diluída nas parcelas?
• Qual foi o percentual médio de lance contemplado nos últimos meses neste grupo?
• Quantas cotas o grupo tem e quantas contemplações ocorrem por assembleia?
• O plano aceita lance embutido e uso de FGTS?
• Quais são as regras e os custos em caso de desistência ou transferência da cota?

A última é a que mais importa e a menos perguntada. Desistir de consórcio tem regra própria, e o valor pago costuma ser devolvido apenas ao fim do grupo, com deduções contratuais.

Onde entra o seguro nessa conta

Imóvel adquirido por consórcio exige seguro, e o custo dessa apólice entra no orçamento mensal. Vale simular o seguro residencial junto com a parcela para comparar o custo real de morar, e não só o valor da cota.

Se você está avaliando o consórcio e quer montar a simulação com o seu prazo, a sua capacidade de lance e o saldo de FGTS que tem hoje, fale com a gente. A AIR trabalha com consórcio em Barra Mansa e a análise é sem compromisso.