Seguro para imóvel alugado: o que é do proprietário e o que é do inquilino

Locação envolve três seguros diferentes que quase todo mundo confunde: o seguro incêndio obrigatório, o seguro fiança e o seguro residencial. Cada um resolve um problema, e cada um tem um responsável distinto.

Confundir os três é o que faz inquilino achar que está protegido quando não está, e proprietário descobrir que a garantia contratada não cobria o que ele imaginava.

O seguro incêndio é obrigação legal da locação

A Lei do Inquilinato prevê o seguro contra incêndio no contrato de locação, e a praxe de mercado é que o custo fique com o inquilino, embora o beneficiário seja o proprietário do imóvel.

Ele cobre a estrutura: paredes, laje, instalações, e responde por incêndio, raio e explosão. É uma apólice de valor baixo, geralmente cobrada junto com o aluguel pela imobiliária.

O ponto que gera confusão: essa apólice protege o patrimônio do proprietário. Ela não cobre absolutamente nada que pertença ao inquilino.

O seguro fiança substitui o fiador

Este é outro produto e tem outra finalidade. O seguro fiança é uma garantia locatícia: se o inquilino deixar de pagar, a seguradora paga o proprietário e depois cobra o inquilino.

Ele substitui o fiador e, dependendo da apólice, cobre também encargos como condomínio e IPTU, além de danos ao imóvel apurados na vistoria de saída e multas por rescisão.

Quem paga é o inquilino, e o custo depende da análise de crédito dele. Para quem não tem fiador, costuma ser a alternativa mais prática ao depósito de vários aluguéis.

O residencial é do inquilino, e ninguém avisa

Aqui está o vazio de proteção mais comum da locação.

O incêndio obrigatório cobre a estrutura do proprietário. O fiança garante o pagamento ao proprietário. Nenhum dos dois cobre a geladeira, a televisão, o computador, as roupas e os móveis do inquilino, nem a responsabilidade civil dele.

Se um curto queima os eletrodomésticos, se houver furto qualificado, ou se um vazamento no apartamento alugado danificar o vizinho de baixo, quem responde é o inquilino, do próprio bolso, salvo se tiver seguro residencial contratado em nome dele.

É uma apólice barata para o que protege, e a maioria das famílias que aluga não sabe que pode contratar. Como calcular o valor do conteúdo sem errar está explicado em o que o seguro residencial cobre de verdade.

O que o proprietário deveria contratar além do obrigatório

Quem tem imóvel para renda tem exposições que o incêndio obrigatório não cobre.

Vale avaliar a perda de aluguel, que paga a receita durante o período em que o imóvel fica inabitável por sinistro coberto, e a responsabilidade civil do proprietário, para dano causado a terceiro por problema estrutural do imóvel.

Para quem tem mais de um imóvel alugado, existe apólice que reúne a carteira, com gestão única de vencimento, na mesma lógica de simplificação que o seguro de frotas traz para veículos.

Imóvel vazio entre um contrato e outro

Detalhe que pega muito proprietário desprevenido: apólice residencial padrão costuma restringir ou excluir cobertura de roubo quando o imóvel fica desocupado por período prolongado, com prazo definido em cláusula.

Entre a saída de um inquilino e a entrada de outro, vale avisar a seguradora e ajustar a apólice. Imóvel vazio é justamente o mais visado, e é quando a cobertura pode não estar valendo.

A vistoria de entrada decide a discussão da saída

Vale um parêntese que não é sobre apólice, mas evita boa parte dos sinistros de fiança: a vistoria de entrada.

Fotografe tudo no dia da mudança, incluindo pintura, piso, esquadrias, louças, torneiras e o funcionamento dos pontos elétricos, e anexe o material ao laudo assinado pelas duas partes. É esse documento que define, na saída, o que é desgaste natural de uso e o que é dano indenizável.

Sem vistoria detalhada, a discussão vira palavra contra palavra, e é a seguradora do fiança que arbitra com base no que existe registrado.

O que conferir antes de assinar o contrato

Peça a apólice de incêndio e leia três linhas: o valor segurado, quem é o beneficiário e a vigência.

Confirme se a garantia locatícia escolhida é fiança, caução ou fiador, porque as obrigações mudam. E decida, como inquilino, se vai contratar o residencial do conteúdo, sabendo que ninguém no processo vai lembrar você disso.

Se estiver alugando ou colocando um imóvel para alugar em Barra Mansa e quiser entender exatamente o que cada apólice cobre, fale com a gente. Se o imóvel fica em condomínio, vale conhecer também o que é responsabilidade do prédio no seguro de condomínio.