Seguro de condomínio é obrigatório por lei: o que o síndico precisa saber

Diferente da maioria dos seguros, o de condomínio não é escolha. O Código Civil determina que a edificação seja segurada contra risco de incêndio ou destruição, total ou parcial, e coloca a obrigação de contratar sob responsabilidade do síndico.

Isso significa que síndico que deixa a apólice vencer responde pessoalmente pela omissão. Este texto reúne o que quem administra condomínio precisa conferir.

O que a lei exige e o que isso não resolve

A obrigação legal cobre a edificação contra incêndio e destruição. É o mínimo, e é exatamente aí que mora o problema: muito condomínio contrata só o mínimo e acha que está protegido.

A apólice mínima não cobre o elevador que queimou numa oscilação de energia, o portão automático que parou, o vazamento que danificou o apartamento de baixo, nem o visitante que se machucou na área comum. Esses são os eventos que realmente acontecem no dia a dia de um prédio.

Responsabilidade civil do condomínio e do síndico

São duas coberturas diferentes, e todo condomínio deveria ter as duas.

A responsabilidade civil do condomínio responde por dano causado a terceiro nas áreas comuns: alguém que escorrega no hall, reboco que se solta e atinge um carro, galho de árvore da área comum que cai sobre o vizinho.

A responsabilidade civil do síndico, muitas vezes chamada de cobertura para administradores, protege o patrimônio pessoal de quem exerce a função contra erros de gestão. Como o cargo é frequentemente exercido por um morador voluntário, essa cobertura é o que separa o problema do condomínio do problema da família do síndico.

Danos elétricos, equipamentos e as áreas de lazer

O prédio moderno tem muito equipamento e boa parte dele é sensível: elevador, bomba d'água, portão automático, interfone, sistema de câmeras, gerador, motor de piscina.

Oscilação de rede e descarga atmosférica são frequentes no verão do Sul Fluminense, e a conta de reparo de elevador não cabe em fundo de reserva pequeno. A cobertura de danos elétricos e a de equipamentos precisam estar dimensionadas para o que o condomínio realmente tem instalado.

Vale conferir também a cobertura de vidros das áreas comuns e a de responsabilidade civil ampliada para quadra, salão de festas e piscina, se houver.

O valor em risco é onde quase todo condomínio erra

O erro mais caro e mais comum é segurar o prédio por um valor muito abaixo do custo real de reconstrução.

O valor em risco não é o valor de mercado dos apartamentos, nem o valor venal do IPTU. É quanto custaria reconstruir a edificação hoje, com o preço atual de material e mão de obra na região.

Se o valor declarado estiver defasado, a seguradora aplica rateio: indeniza proporcionalmente ao que foi segurado em relação ao que deveria ter sido. Um sinistro parcial de porte médio já é suficiente para o condomínio descobrir que vai receber uma fração do prejuízo, e a diferença cai em rateio extraordinário entre os moradores.

Prédio que não atualiza o valor em risco há vários anos quase certamente está subsegurado, porque o custo de construção subiu no período. É o mesmo raciocínio de valor de reposição que vale para o estoque e os equipamentos no seguro empresarial.

O que levar para a assembleia

Antes de aprovar a renovação, reúna:

• O valor de reconstrução atualizado, de preferência com base em orçamento ou índice de custo de construção.
• O inventário dos equipamentos das áreas comuns, com valor de reposição.
• As coberturas atuais com o limite de cada uma, não apenas o prêmio total.
• Ao menos três cotações comparáveis, com as mesmas coberturas e os mesmos limites.

Esse último ponto é o que evita a comparação enganosa. Duas propostas com prêmios muito diferentes normalmente diferem nos limites, não na seguradora, e a mais barata costuma ser a que cobre menos.

Apólice do condomínio não substitui a do morador

Um ponto que sempre gera confusão em assembleia: a apólice do condomínio cobre a edificação e as áreas comuns. Ela não cobre o que está dentro do seu apartamento.

Móveis, eletrodomésticos, roupas e a responsabilidade civil familiar são assunto do seguro residencial de cada morador, e a maioria das famílias descobre isso depois do sinistro. Vale o síndico comunicar essa diferença, porque ela evita expectativa errada quando algo acontece.

Se o seu condomínio vai renovar e você quer entender se o valor em risco está atualizado, fazemos essa leitura sem custo. Conheça o seguro de condomínio e fale com a gente antes da próxima assembleia.